Acheter une propriété en Espagne : ce qu'il faut savoir
Les faibles taux d'intérêt font de l'immobilier un bon investissement : l'année dernière, plus de 65 000 Européens, dont quelque 4 100 Belges, sont devenus propriétaires en Espagne. Nous vous expliquons brièvement ce qu'implique l'achat d'un bien immobilier et comment remplir correctement la déclaration fiscale de votre résidence secondaire en Belgique.
NUMÉRO D'IDENTIFICATION
Il est important de savoir qu'en Espagne, un "Número de Identificación de Extranjeros" (N.I.E.) est nécessaire, entre autres, pour ouvrir un compte bancaire, acheter un bien immobilier ou payer des impôts en tant qu'étranger. Épargnez-vous bien des maux de tête en faisant immédiatement appel à un avocat spécialisé et/ou à un expert néerlandophone qui connaît bien les lois et les règlements administratifs espagnols. Ces experts locaux parlent également l'espagnol et vous guideront sans problème lors de l'achat. En fait, ils assument en partie les tâches d'un notaire, qui n'a pas le même rôle de conseil en Espagne qu'ici.
FINANCEMENT
Pour financer votre achat, quatre possibilités s'offrent à vous : vous pouvez contracter un prêt hypothécaire en Belgique, demander le retrait d'un prêt immobilier existant, utiliser votre plan de pension complémentaire ou contracter un prêt auprès d'une banque espagnole.
1. PRÊT HYPOTHÉCAIRE
Si vous souhaitez contracter un crédit hypothécaire pour une résidence secondaire à l'étranger, vous devez être propriétaire d'un bien immobilier en Belgique ou disposer d'un portefeuille d'investissement. Dans la mesure où vous n'avez plus de crédit habitation sur votre première résidence, le crédit pour votre bien immobilier à l'étranger vous offre un avantage fiscal. Pour l'épargne à long terme, les remboursements de capital et la prime d'une éventuelle assurance solde de dette peuvent donner lieu à une réduction d'impôt de 30% sur un montant maximum de 2 350 € (exercice d'imposition 2019), en fonction du niveau de vos revenus. Les intérêts sont éligibles à la déduction des intérêts ordinaires et procurent un avantage fiscal au taux marginal d'imposition.
2. RÉPÉTER
Si votre crédit hypothécaire actuel est en grande partie remboursé, vous pouvez demander à la banque un retrait de capital. L'avantage est que vous ne payez pas de frais de notaire, d'hypothèque et d'enregistrement et que le taux d'intérêt actuel s'applique. Toutefois, vous devez savoir que la durée de votre prêt est limitée à 30 ans à compter de la date à laquelle l'hypothèque initiale a été contractée.
3. PAR LE BIAIS DE VOTRE RÉGIME DE PENSION
Pour acheter un bien immobilier situé dans l'Espace économique européen (EEE), dont l'Espagne fait partie, les salariés et les indépendants peuvent également utiliser leur régime de pension complémentaire.
-> EN TANT QU'EMPLOYÉ
Si vous avez déjà constitué un beau capital dans votre assurance de groupe par l'intermédiaire de votre employeur, vous pouvez bénéficier d'une avance sur ce capital - elle est au maximum de 60-70% des réserves acquises.
Dans certains cas, par exemple si le capital accumulé est suffisamment important, il est plus avantageux de mettre en gage votre assurance de groupe. Vous évitez ainsi le coût d'une hypothèque. La compagnie d'assurance perçoit des intérêts sur le montant emprunté.
Un troisième moyen de financement immobilier pour les travailleurs est la recomposition via l'assurance groupe, c'est-à-dire que vous combinez votre assurance groupe avec un crédit in fine. Pendant la durée de ce crédit, aucun capital n'est remboursé, mais vous payez des intérêts mensuels ou périodiques sur la réserve que vous avez déjà constituée lors de la souscription du crédit. À la fin de la durée, vous utilisez le capital de votre assurance de groupe pour rembourser le montant emprunté.
-> EN TANT QU'INDÉPENDANT
Pour les indépendants, il existe également la possibilité de demander une avance - avec un maximum de 60% - sur la réserve de votre IPT (Individual Pension Commitment), par exemple.
Si vous travaillez dans le cadre d'une entreprise, vous pouvez associer un prêt in fine à un contrat IPT, de sorte qu'à l'âge de la retraite, vous vous constituez, par l'intermédiaire de votre entreprise, un capital qui remboursera le prêt et vous n'aurez plus qu'à payer des intérêts à titre privé. Les primes de ce contrat sont déductibles de l'impôt sur les sociétés dans les limites de la règle 80%. Après déduction des cotisations parafiscales et du précompte mobilier, votre société récupère 25 à 35% de la prime. Les intérêts que vous payez à titre privé bénéficient également d'avantages fiscaux.
Avec la VAPZ (Pension Complémentaire Libre pour Indépendants), vous financez également l'achat d'un bien immobilier à l'étranger par le biais d'un versement anticipé ou d'une mise en gage.
4. EMPRUNTER AUPRÈS D'UNE BANQUE ESPAGNOLE
Contracter un prêt auprès d'une banque locale pour votre résidence secondaire est tout à fait possible. Vérifiez si votre banque belge travaille avec un partenaire espagnol et lisez les informations suivantes ici Tout savoir sur la nouvelle loi hypothécaire entrée en vigueur en Espagne le 16 juin 2019.
ASSURANCE SOLDE DE LA DETTE
Si la plupart des banques exigent que vous souscriviez une assurance solde de dette pour votre premier bien immobilier, ce n'est souvent pas le cas pour une résidence secondaire.
COÛTS ET TAXES EN ESPAGNE
A défaut, tous les frais (notaire, enregistrement, avocat, etc.) et taxes générés par le transfert sont légalement à la charge de l'acheteur. Au total, il faut compter de 12 à 13% pour un achat sans hypothèque et de 15 à 16% si vous prenez une hypothèque.
En ce qui concerne les impôts, vous devez payer à la fois l'impôt foncier municipal (IBI), qui est basé sur la valeur cadastrale de votre propriété ("valor catastral"), et l'impôt foncier national, ou "Modelo 210". Selon que vous louez ou non votre bien, vous payez l'impôt 19% sur le revenu locatif net ou sur un pourcentage de la valeur cadastrale.
N'oubliez pas non plus que les règles applicables en Espagne diffèrent de celles en vigueur dans notre pays : par exemple, vous payez un impôt sur les plus-values lorsque vous vendez votre propriété, une double imposition s'applique en cas de décès (nationale et régionale) et, en cas de donation, un impôt de 19% s'ajoute à l'impôt sur les donations.
DÉCLARATION EN BELGIQUE
En tant que propriétaire belge d'une propriété espagnole, vous devez également déclarer les revenus de votre résidence secondaire en Belgique. Bien que ces revenus ne soient pas imposés en Belgique, ils sont ajoutés à votre revenu imposable pour déterminer le taux d'imposition, ce qui peut vous placer dans une tranche d'imposition plus élevée. Toutefois, vous avez droit à une déduction forfaitaire de 40 % au titre de la couverture des frais d'entretien et de réparation.
Comment déclarer correctement ces revenus ? Le site web du SPF Finances indique qu'après avoir déduit les impôts étrangers sur les revenus de votre propriété, vous devez déclarer le loyer brut si vous louez votre propriété, et la valeur locative brute dans le cas contraire - la valeur locative est le loyer brut annuel moyen que vous auriez perçu en cas de location au cours de la période imposable. Le problème, cependant, est que l'administration fiscale ne précise pas comment cette valeur locative doit être déterminée concrètement, ce qui a entraîné de nombreux problèmes dans le passé. Sous la pression européenne, l'administration fiscale vous permet désormais de déclarer la valeur cadastrale de votre bien, c'est-à-dire la "valor catastral" x 2 % ou x 1,1 % (si cette valeur a été déterminée au cours de la période imposable ou au cours de l'une des 10 années précédentes), moins l'"impuesto sobre los Bienes Inmeubles". Vous devez indiquer le montant du loyer brut/de la valeur locative brute dans votre déclaration fiscale à côté du code 1130/2130 pour un bâtiment, et à côté du code 1131/2131 pour un terrain.
Vous devez également mentionner votre compte bancaire espagnol sur votre formulaire de déclaration. Pour ce faire, cochez la case à côté du code 1075-89. N'oubliez pas de signaler ce compte au contact central de la Banque nationale et de cocher la case correspondante dans votre déclaration fiscale. Vous devez indiquer les intérêts et dividendes éventuels sur ce compte à côté du code 1444/2444.
Enfin, une remarque : il n'est pas possible de souscrire une assurance incendie en Belgique pour un bien immobilier situé à l'étranger.
Source : NN.be